- 賃貸契約時に何を確認すれば良いかわからない！
- 初めての賃貸契約をする！
- 賃貸契約時の重要事項を知りたい！
新しい賃貸物件を探すときに…契約を結ぶ際に…、実は確認しておかなければならない事項があります。
気に入った物件が見つかり、即契約したくてワクワクしていると、どうしても見逃しがちなのが契約内容です。
おおまかな契約内容は不動産会社から説明されますが、細かな部分は契約書を確認して自分で把握することが多々あります。
そのため、契約後に内容を知って…『こんなはずでは…？』なんてことが実際に起こっています。
特に重要事項の確認だけは、契約時に怠ってしまうと取り返しが付かなくなってしまいます。
さて、その事項とは一体何でしょうか？
- 賃貸費用
- 敷金や礼金の取り決め
- 原状回復作業
- 保証金の取り扱い
- 契約期間の選択
- 設備の状態確認
- 禁止事項の遵守
など、賃貸契約にはさまざまな懸念があり、これらの問題についてどのように対処するかこの記事で解説します。
２０年以上一人暮らしを続け、何度も引っ越しを繰り返してる私が…あなたの初めての賃貸契約をサポートします。
賃貸契約のプロセスで陥りがちな問題に対処し、滞りのない賃貸生活を実現しましょう。
①賃貸契約を考える際の重要事項
家賃額の確認
新しい賃貸物件を探し始めたら、ますます最初に考えるべきことは、家賃の相場を知り、予算に合う検討することです。
家賃の相場の差は、主に複数の要因によって形成されます。
これには…
- 立地条件
- 物件の特徴
- 市場の需要と供給のバランス
- 地域の経済状況
などが含まれます。
同じエリアでも、交通アクセスの良さや周辺環境、施設の充実度など、立地条件の違いが大きな影響を与えます。また、物件自体の広さ、設備の充実度、間取りの良さなども価格差に影響を及ぼします。
需要と供給の関係も重要で、一定エリア内での物件数と、そのエリアの需要に応じたバランスが相場の形成に大きく関わります。地域の経済状況や人口動向、企業進出なども影響し、需要や供給に変化をもたらす要素となります。
家賃が収入に合致し次第を確認し、予算内で生活できるかどうか検討しましょう。
賃貸契約を進めていく上で、このステップは非常に重要です。
| 間取り | 平均家賃 |
|---|---|
| ワンルーム | 5.50万円〜5.90万円くらい |
| １K | 6.80万円〜10万円くらい |
| ２LDK | 13.30万円〜28.50万円くらい |
市場価格を調査し、収益との調和を確保しましょう！
支払い方法の選択
家賃を支払う方法にはいくつかの選択肢があります。
選択する方法は、生活スタイルや好みに合致していることが大切です。
以下は一般的な支払い方法です。
✅銀行振り込み
これは多くの賃貸契約で一般的な支払い方法で、手続きが簡単で、自動支払いも可能です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 簡便性 定期的に自動振り込みを設定できる。 記録 銀行明細で支払い履歴が確認できる。 | 手数料 銀行や取引によって手数料がかかる場合がある。 手続き 口座間の振り込みに時間がかかる場合がある。 |
✅手渡し
一部の賃貸契約では、家賃を手渡しで支払うことが求められることがあります。この場合、支払いの日程と場所を正確に把握することが必要です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 迅速性 即時に家賃を支払える。 信頼性 直接オーナーや管理者に渡すことで信頼関係を築ける。 | 確認の難しさ 支払いの確認や記録の取り方に制約がある。 セキュリティ 大量の現金を扱う際にセキュリティの懸念がある。 |
✅クレジットカード
一部の賃貸業者はクレジットカードでの支払いを受け付けています。
これは便利な方法ですが、クレジットカード手数料がかかる場合があるため、確認が必要です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ポイント獲得 クレジットカードのポイントが付与される。 支払い期間 支払い期限までの資金調達を可能にする。 | 手数料 一部の物件ではカード利用手数料がかかる場合がある。 借金リスク 消費者金融と同様、返済が滞ると利息が発生するリスクがある。 |
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選択した支払い方法が適応性と費用に適しているかどうかを検討しましょう！
自動引き落としをオススメします。
自動引き落としの利点
- 忘れがちな支払いを回避: 毎月の支払いを忘れる心配がなくなります。
- 適切な日に支払いがされるため、家賃の滞納や遅延のリスクが低減します。
- 振込手数料や支払いのための行動が不要で、手間がかかりません。
自動引き落としは、毎月の家賃支払いを簡単で確実に行うための手法として便利です。
ただし、自動引き落としを選ぶ際には、指定の口座に必要な金額が常にあることを確認することが重要です。
敷金と礼金の確認
賃貸物件を借りる際には、敷金と礼金についても注意が必要です。
敷金と礼金は、賃貸物件を借りる際に発生する支払いです。
敷金とは？
意味入居時に貸主に預ける保証金です。部屋を退去する際、賃貸物件の状態が損傷なく原状回復された場合、一定の範囲内で貸主から返金されます。
用途賃貸物件を退去する際の損傷や修復費用を賄うための保証金です。
礼金とは？
意味入居時に貸主へ支払う謝礼金です。敷金と異なり、退去時の返金はありません。
用途貸主への謝礼金として支払われ、賃貸契約締結の際に使用されることが多いです。
※近年は礼金に関しては、なしの物件も増加中です。
上記の費用がどのように処理されるか確認しましょう。
契約書で詳細が定められており、これらの条件をしっかりと保持することは重要です。
敷金と礼金の金額と返還条件を詳細に確認し、契約の条件を理解しましょう。
賃貸契約時に注意すべき点に関して、この記事では次のセクションで詳しく説明します。
賃貸契約を成功させるためのステップを追求しましょう。
②原状回復に関する項目
原状回復の必要性の確認
原状回復は、賃貸物件を借りた後、物件を退去する際に行う必要があります。
これは、入居者が物件を元の状態に戻す必要があるという原則です。
- 壁紙の張替え
- 床の修復
- 設備のメンテナンス
- クリーニング
などが含まれます。
原状回復の必要性は、契約書や地域の法律に基づいて決定されます。
原状回復というと、入居した当時の状態に戻すことだと思う人もいるようですが、そうではありません。
『原状回復は入居時の状態に戻すのではない。自然に生活をしてできた損傷や汚れなどは貸借人（入居者）が負担する必要はなく、賃貸人（大家）が賃料の中で支払うべきだ』という定義です。
国土交通省のガイドラインはそれに沿うものです。
ただし、どのように対処するかについての責任は入居者にあります。
原状回復については契約書で明確に規定されています。 物件を元の状態に戻す範囲や条件が記載されており、これに従わなければなりません。
- どこまでが原状回復の範囲？
-
通常の使用による劣化や経年劣化による軽微な損傷や劣化は入居者の責任外です。例えば、壁やフローリングの薄い傷や汚れ。また借りた年数によってもあたりの具合が大きく変わってきます。
- 入居年数が長ければ、長いほど原状回復の費用は安くなる？
-
入居年数が長くなるほど、経年変化や通常損耗が加味され、原状回復費用が入居者にかかる可能性が低くなる傾向があります。ただし、具体的な安くなる期間は物件や契約条件によって異なりますので、契約前に詳細を確認することが重要です。
例①）３年住んだ場合
壁紙耐久年数６年→50％負担の可能性あり
流し台の耐久年数5年→４0％負担の可能性あり
例②）10年住んだ場合
原状回復費用の発生ほぼなし（故意による損傷の場合は負担の可能性はあり）
傷や汚れの記録
傷や汚れは、入居前と退去時の状態を比較する際に非常に重要です。
退去前に物件内の傷や汚れを詳細に写真で記録しておいて、退去時に修復契約書によって、傷や汚れ責任の取り決めが行われます。
入居時に必ず、壁や床などの状態の写真（キズや凹みなど）を撮影しておくことで、原状回復費用の削減に役立ちます。
原状回復作業については、契約書をよく読み、義務を理解しましょう。すごく大切なステップです。
③保証金と保証人に関する項目
保証金の確認
保証金は、賃貸契約において一般的な要求事項の一つです。
これは、貸主が賃借物件の損害や未払い家賃に対処するために維持する金額です。
主な保証金の役割
保証金は入居者が物件を破損したり退去時に支払い漏れがあった場合に、修繕や家賃滞納の補償として使われます。これは家主のリスクを減らし、物件の保護に役立ちます。
入居者が物件を退去する際に、原状回復や清掃費用、未払い家賃などに充当されます。物件を元の状態に戻すための費用として利用されます。
入居者が物件を適切に使用し、契約通りの家賃を支払った場合、保証金を返還されることが一般的です。これは入居者の責任を果たすことで返金される保証となります。
契約時に家主や不動産会社との取り決めに基づいて預けられる金額であり、入居者が物件を退去する際に返還されるかどうかは契約内容に基づいています。
保証金は、入居者と家主の双方にとって公平な条件を確保し、物件の管理・維持をサポートする重要な要素です。
保証金の金額、返還条件、および保管方法は、契約書で了解されています。保証金の取り決めについて契約書をよく理解、納得その上で支払いましょう。
保証人（連帯保証人）の必要性の検討
一部の賃貸契約では、入居者に対する信頼性を確保するために保証人が必要です。
保証人の役割
保証人は、賃借人が家賃やその他の支払いを滞納した場合に、代わりに支払う責任があります。賃借人が義務を果たさない場合、保証人がその責任を負うことで家主のリスクを軽減します。
保証人としての適用者
保証人には法的制約がありませんが、家主や不動産会社が信頼できると認める人物である必要があります。通常、親族や友人、信頼関係のある知人などが保証人として指名されます。
※高齢者や支払い能力がない人は保証人としては認められないことが多いです。
保証人として誰を指定するかは重要です。
しかし、最近は賃貸契約の際に、保証人ではなく保証会社を利用することが多くなってきています。
保証会社は、賃貸契約において家賃の支払いなどに関するリスクを軽減するための機関です。
- 家賃の滞納時の補償
- 入居者が家賃の支払いを滞納した場合、保証会社は代わりに家賃を立て替えて大家さんに支払います。
- 入居者の連帯保証人不要
- 通常、保証会社を利用すると連帯保証人を指名する必要がなくなります。これにより、入居者にとって手続きの手間が減少し、気苦労が軽減されます。
- 家賃の滞納リスクの軽減
- 賃貸物件を所有する大家さんにとっては、入居者の家賃滞納や支払いリスクを軽減する手段として保証会社が利用されます。
保証会社は、賃貸契約における家賃支払いのリスクを分散し、入居者と大家さんの両者にとって利点をもたらす仕組みです。
④更新と退去に関する事項
契約期間と更新条件
賃貸契約の期間は通常1年または2年程度になります。
さらに契約をするためには更新をする必要性がありますが、この更新条件は重要です。
更新時に契約は自動的に継続されるか、条件変更があるかをまず確認しましょう。お部屋の更新時に費用面などで大きな影響を与えるため、適切な契約を選択することが重要です。
賃貸の更新時の注意点は？
更新料は貸主が物件の運営資金として徴収しますが、法的に定められた上限があります。契約書で更新料が定められている場合、それが適正かどうかを確認しましょう！
更新時には契約条件を再度確認し、変更点や更新後の条件を把握しておくことが重要です。特に家賃の変更、契約期間の延長などに注目しましょう。
更新時には物件の状態を再度確認することが賢明です。入居時と比較して変化があるかどうかを確認し、必要に応じて修繕や変更を契約条件と合わせて取り決めましょう。
契約満了前に更新する意向を貸主または借主が通知する期間が契約に定められています。期限を守り、更新に関する合意を確実にしましょう。
契約更新に関連する法的な規制や条件を把握し、契約内容が適切かどうかを確認することが重要です。法的なアドバイスを求めることも有用です。
これらの注意点を把握し、賃貸契約の更新時には慎重に手続きを進めることが重要です。
退去準備
契約終了時の退去手続きを理解し、特に原状回復が必要な場合には、計画的に対処しましょう。
契約時に事前確認しておくこと
✅退去の通知期間
✅退去費用の確認
✅退去時の連絡先や連絡方法
上記を契約時に確認しておくことで、退去時の時間と費用をを確保できます。
⑤設備と禁止事項に関する事項
設備と備品の確認
家具や家電の状態を詳細に確認し、故障や損傷があれば責任を明確にしましょう。
修繕や交換が必要なら提案することが重要です。
内見時や入居直後には、必ず物件の状態を確認しておくことが最重要です。
禁止事項とルールの遵守
賃貸契約に定められた禁止事項や規則を厳密に守ることが求められます。
主な禁止事項やルール（例）
- お部屋の改装・改造
- 他人に貸す
- 追加設備の設置
- ペットの飼育
- 騒音制御
- ベランダでの布団干し
- お部屋または敷地内のでの喫煙
- ゴミ出しのルール
など…ルールを遵守し、隣人との調和を保ちましょう。
契約時に禁止事項とルールの確認は何気に重要な要素になります。
⑥重要事項説明書の確認
重要事項説明書の注意
賃貸契約の重要な詳細情報が提供される重要事項説明書は、契約内容に関する重要な情報を提供します。
重要事項説明書には…
- 契約条件
- 家賃の支払い方法
- 修繕責任
- 退去時の手続き
など、入居者にとって重要な情報が記載されています。
内容を十分に理解することが、入居後のトラブルを避けるための最善策です。
契約時に必ず不動産会社から説明がありますので、疑問に思うことはその場で確認しましょう。
万一、説明や説明書を渡されない場合は、自分から確認してみましょう！
⑦写真撮影の必要性
写真での現状記録
入居前に物件の状態を詳細に写真で記録しましょう。
これは契約条件と物件の実際の状態を比較し、入居後や退去のをトラブルを未然に防ぐための重要な手段です。
写真は物件の損傷や変更の有無を明確に示し、退去時の状態を証明するのに役立ちます。
事前に写真を撮る必要のポイント
- 壁・床→傷や汚れ、変色を撮影。
- 設備・家具→全設備や家具の状態を撮影。損傷や機能不全を記録。
- 窓・ドア→動作や傷、ヒビを写真に。開閉や施錠を確認。
- キッチン・浴室→水漏れや詰まり、設備の状態を記録。
- 日当たり・照明→光の入り方や明るさを撮影。不足や暗い場所をチェック。
これらの写真が退去時の状態を示す証拠となります。
まとめ
契約時に確認漏れが起こってしまうことはよくあります。
契約後に『あれってどうすればいいよのかな？』『これでいいんだよね？』など、さまざまな事柄が起こりえます。
契約後に後悔やトラブルを招かないためにも、契約時にしっかりと内容を理解し、確認を妥協しないことをオススメします。
